STEP 1 · INPUTS

基础数据录入

先填写项目、面积、投入和经营参数，完成后点击“生成测算报告”。

ABC大厦源表样例已按当前口径更新

物业费及招商费用扣减后分成

口径版本：2026.07.22.2 · 押金与团队奖励按最新规则计算

报告数据已同步一键生成完整投决报告包括收益指标、现金流、敏感性分析和风险提示

01 项目、面积与投入

签约面积㎡施工面积㎡可办公面积㎡计划得房率%等效计租面积㎡收入、独享期与分成的面积基数合作年限年装修单价元/㎡装修总投入元付业主押金元第 1 年上半年支付，合作期末收回收客户押金元第 1 年上半年收取，合作期末退回团队奖励（首年下半年）元仅计入第 1 年下半年，其余年度自动为 0拿房渠道费元

02 定价、入住与运营

出租单价元/㎡/天年租金增长率%长期项目未设置租金增长率，可能低估长期收益。物业费单价元/㎡/月物业成本承担%运营费标准元/年/㎡第 1、6、11 年起每 5 年增加 30 元/㎡第 1 年免租不分成期月不参与业主分成的租金 = 计租面积 × 日租金 × 365 ÷ 12 × 月数第 2 年免租不分成期月不参与业主分成的租金 = 计租面积 × 日租金 × 365 ÷ 12 × 月数项目经理人数人项目经理年薪元/人/年运营人数人运营人员年薪元/人/年首年绩效比例%按租金收入 + 物业收入 + 他项收入计提第 2 年起绩效比例%按租金收入 + 物业收入 + 他项收入计提

03 分成、税费与佣金

分成模式前 5 年业主分成%第 6 年起业主分成%首段年数年业主税率%出租增值税率%物业增值税率%招商费用进项税率四种合作模式、全部合作年度统一使用企业所得税率%第 3 年起佣金%第 1 年佣金标准倍月租第 2 年佣金标准倍月租

04 CAPEX、融资与终值

装修重置周期年0 = 不考虑重置重置比例装修总价%续约概率%续约年数年终值倍数x贷款比例%贷款年利率%贷款期限年NPV 折现率%

高格项目投资测算

高格项目投资测算报告

当前展示已载入方案；修改左侧数据后请重新生成。

项目档案会保留历史冻结结果，并另行提供当前模型重算，原保存结果不会被覆盖。

报告已使用最新录入数据

项目基础信息

报告采用生成时的参数快照，左侧修改后需重新生成。

项目名称: 高格项目
签约面积: 5,144 ㎡
等效计租面积: 6,750 ㎡
合作年限: 10 年
出租单价: 6.50 元/㎡/天
装修总投入: 780.0万
付业主押金: 0.0万
收客户押金: 0.0万
首年下半年团队奖励: 0.0万
分成方式: 扣物业费及招商费后分成
业主分成: 63.0% / 65.0%
模型版本: GG-INV 2026.07.22.2
模型样例: 通用模型

INVESTMENT DECISION

10 年项目现金流轨迹

含期初权益投入；柱上悬停可查看金额。

-780万期初

289万Y1

458万Y2

312万Y3

312万Y4

311万Y5

274万Y6

287万Y7

287万Y8

285万Y9

215万Y10

STRUCTURE

收入与分配结构

先看钱从哪里来，再看流向哪里。

租金收入12,122.9万

物业费收入2,268.7万

累计业主分成6,887.0万

运营成本小计3,993.6万

累计总收入 14,400.6万平均销售净利率 16.97%

MODEL REVIEW

需要确认的口径

这些提示不会阻止计算，但会影响投决可信度。

5 项

1
第 1 年下半年进项税额外计入装修总投入的 7%；第 1 年税前利润和项目现金流均扣除净增值税。
2
长期项目未设置租金增长率，请确认合同是否包含年度递增条款。
3
长期项目未设置翻新 CAPEX，中后期现金流可能偏乐观。
4
续约概率为 0，终值未计入；这是较保守的退出假设。
5
物业费在分成前扣除，但承担比例为 100%；请确认该成本是双方共同承担还是仅由 A 公司承担。

BREAK-EVEN

盈亏平衡与安全垫

目标为兼容指标的年均投资回报率达到 10%。

最低平均入住率50.9%当前平均 75.7%

最低出租单价3.92 元当前 6.50 元/㎡/天

入住率安全垫24.8%越高代表承压空间越大

05 · SCENARIO

三种经营情景

基准、乐观和审慎情景采用同一套计算逻辑，便于判断收益区间。

乐观入住率 +15%，租金 +10%

年均 ROI: 42.32%
真实权益 IRR: 55.40%
回收期: 1年8个月
累计税后利润: 3,300.7万

基准当前录入参数

年均 ROI: 28.87%
真实权益 IRR: 41.06%
回收期: 2年1个月
累计税后利润: 2,251.5万

悲观入住率 -20%，租金 -10%

年均 ROI: 13.83%
真实权益 IRR: 22.33%
回收期: 3年6个月
累计税后利润: 1,078.7万

06 · SENSITIVITY

关键变量敏感性分析

每次只改变一个变量，其他条件保持不变；每格同时展示年均 ROI 与静态回收期。入住率按相对比例调整并封顶 100%，不是增减百分点。

变量	-20%	-10%	0%	+10%	+20%
出租单价元/㎡/天	19.39%2年10个月	24.13%2年5个月	28.87%2年1个月	33.60%1年11个月	38.34%1年9个月
入住率%	17.72%3年0个月	23.50%2年5个月	28.87%2年1个月	34.24%1年11个月	39.60%1年9个月
装修投入元	38.29%1年9个月	33.06%1年11个月	28.87%2年1个月	25.44%2年4个月	22.58%2年7个月
运营成本%	33.99%1年10个月	31.43%2年0个月	28.87%2年1个月	26.31%2年3个月	23.65%2年6个月

07 · YEARLY ASSUMPTIONS

年度运营假设

以下均为本次报告生成时保存的参数快照，左侧后续修改不会混入本报告。

年度	上半年入住率	下半年入住率	免租不分成期	业主分成	其他支出	会员/他项收入	押金净现金流（系统计算）	团队奖励（系统计算）	备注
第 1 年	25%	75%	3 个月	63.0%	0.0万	0.0万	0.0万	0.0万	首年·半年爬坡
第 2 年	80%	80%	2 个月	63.0%	0.0万	1.0万	0.0万	0.0万	独享期+爬坡
第 3 年	80%	80%	0 个月	63.0%	0.0万	1.0万	0.0万	0.0万	稳定期
第 4 年	80%	80%	0 个月	63.0%	0.0万	1.0万	0.0万	0.0万	稳定期
第 5 年	80%	80%	0 个月	63.0%	0.0万	1.0万	0.0万	0.0万	稳定期
第 6 年	80%	80%	0 个月	65.0%	0.0万	1.0万	0.0万	0.0万	稳定期
第 7 年	80%	80%	0 个月	65.0%	0.0万	1.0万	0.0万	0.0万	稳定期
第 8 年	80%	80%	0 个月	65.0%	0.0万	1.0万	0.0万	0.0万	稳定期
第 9 年	80%	80%	0 个月	65.0%	0.0万	1.0万	0.0万	0.0万	稳定期
第 10 年	67%	67%	0 个月	65.0%	0.0万	1.0万	0.0万	0.0万	退出期

08 · REVENUE & SHARING

年度收入与分成明细

金额单位为万元；完整展示租金、物业、他项收入、独享期、分成基数及双方收入。

年度	上半年入住率	下半年入住率	平均入住率	实际租价	租金收入	物业收入	他项收入	总收入	免租期不分成租金	可扣物业成本	可扣招商费	分成基数	业主分成比例	业主分成	A公司收入
第 1 年	25%	75%	50%	6.50	800.7万	149.9万	0.0万	950.6万	400.4万	228.4万	190.2万	131.7万	63.0%	82.9万	867.6万
第 2 年	80%	80%	80%	6.50	1,281.2万	239.8万	1.0万	1,521.9万	266.9万	228.4万	64.1万	962.6万	63.0%	606.4万	915.5万
第 3 年	80%	80%	80%	6.50	1,281.2万	239.8万	1.0万	1,521.9万	0.0万	228.4万	57.7万	1,235.8万	63.0%	778.6万	743.3万
第 4 年	80%	80%	80%	6.50	1,281.2万	239.8万	1.0万	1,521.9万	0.0万	228.4万	57.7万	1,235.8万	63.0%	778.6万	743.3万
第 5 年	80%	80%	80%	6.50	1,281.2万	239.8万	1.0万	1,521.9万	0.0万	228.4万	57.7万	1,235.8万	63.0%	778.6万	743.3万
第 6 年	80%	80%	80%	6.50	1,281.2万	239.8万	1.0万	1,521.9万	0.0万	228.4万	57.7万	1,235.8万	65.0%	803.3万	718.6万
第 7 年	80%	80%	80%	6.50	1,281.2万	239.8万	1.0万	1,521.9万	0.0万	228.4万	57.7万	1,235.8万	65.0%	803.3万	718.6万
第 8 年	80%	80%	80%	6.50	1,281.2万	239.8万	1.0万	1,521.9万	0.0万	228.4万	57.7万	1,235.8万	65.0%	803.3万	718.6万
第 9 年	80%	80%	80%	6.50	1,281.2万	239.8万	1.0万	1,521.9万	0.0万	228.4万	57.7万	1,235.8万	65.0%	803.3万	718.6万
第 10 年	67%	67%	67%	6.50	1,073.0万	200.8万	1.0万	1,274.8万	0.0万	228.4万	48.3万	998.1万	65.0%	648.7万	626.0万

09 · COST DETAIL

年度成本明细

金额单位为万元；人员成本拆分显示固定年薪、绩效基数、绩效比例与绩效金额。

年度	招商费用	运营费用	固定年薪	绩效计提基数	绩效比例	绩效金额	人员成本合计	物业成本	其他支出	翻新 CAPEX	贷款利息	偿还本金	成本合计
第 1 年	240.2万	46.3万	38.0万	950.6万	2.0%	19.0万	57.0万	228.4万	0.0万	0.0万	0.0万	0.0万	571.9万
第 2 年	64.1万	30.9万	38.0万	1,521.9万	1.3%	19.8万	57.8万	228.4万	0.0万	0.0万	0.0万	0.0万	381.1万
第 3 年	57.7万	30.9万	39.9万	1,521.9万	1.3%	19.8万	59.7万	228.4万	0.0万	0.0万	0.0万	0.0万	376.6万
第 4 年	57.7万	30.9万	39.9万	1,521.9万	1.3%	19.8万	59.7万	228.4万	0.0万	0.0万	0.0万	0.0万	376.6万
第 5 年	57.7万	30.9万	41.9万	1,521.9万	1.3%	19.8万	61.7万	228.4万	0.0万	0.0万	0.0万	0.0万	378.6万
第 6 年	57.7万	46.3万	41.9万	1,521.9万	1.3%	19.8万	61.7万	228.4万	0.0万	0.0万	0.0万	0.0万	394.1万
第 7 年	57.7万	30.9万	44.0万	1,521.9万	1.3%	19.8万	63.8万	228.4万	0.0万	0.0万	0.0万	0.0万	380.7万
第 8 年	57.7万	30.9万	44.0万	1,521.9万	1.3%	19.8万	63.8万	228.4万	0.0万	0.0万	0.0万	0.0万	380.7万
第 9 年	57.7万	30.9万	46.2万	1,521.9万	1.3%	19.8万	66.0万	228.4万	0.0万	0.0万	0.0万	0.0万	382.9万
第 10 年	48.3万	30.9万	46.2万	1,274.8万	1.3%	16.6万	62.8万	228.4万	0.0万	0.0万	0.0万	0.0万	370.3万

10 · TAX, PROFIT & CASH FLOW

年度税费、利润与现金流

金额单位为万元；完整展示税法亏损结转、所得税前及税后项目现金流。

年度	销项增值税	装修进项税（仅首年下半年）	进项增值税合计	现金流口径净增值税（含装修进项税）	利润口径净增值税（不含装修进项税）	押金净现金流	团队奖励	装修分摊	税前利润	期初可弥补亏损	到期失效亏损	本年实际弥补亏损	应纳税所得额	企业所得税	本年新增可弥补亏损	期末可结转亏损	税后利润	销售净利率	所得税前项目现金流	税后项目现金流	累计税后现金
第 1 年	74.6万	54.6万	76.8万	-2.2万	52.4万	0.0万	0.0万	72.5万	170.7万	0.0万	0.0万	0.0万	170.7万	8.5万	0.0万	0.0万	162.2万	18.52%	297.9万	289.3万	-490.6万
第 2 年	119.4万	0.0万	63.6万	55.8万	55.8万	0.0万	0.0万	72.5万	406.1万	0.0万	0.0万	0.0万	406.1万	20.3万	0.0万	0.0万	385.8万	27.51%	478.6万	458.3万	-32.3万
第 3 年	119.4万	0.0万	77.8万	41.7万	41.7万	0.0万	0.0万	72.5万	252.5万	0.0万	0.0万	0.0万	252.5万	12.6万	0.0万	0.0万	239.9万	17.11%	325.1万	312.4万	280.1万
第 4 年	119.4万	0.0万	77.8万	41.7万	41.7万	0.0万	0.0万	72.5万	252.5万	0.0万	0.0万	0.0万	252.5万	12.6万	0.0万	0.0万	239.9万	17.11%	325.1万	312.4万	592.5万
第 5 年	119.4万	0.0万	77.8万	41.7万	41.7万	0.0万	0.0万	72.5万	250.5万	0.0万	0.0万	0.0万	250.5万	12.5万	0.0万	0.0万	238.0万	16.97%	323.1万	310.5万	903.1万
第 6 年	119.4万	0.0万	79.8万	39.6万	39.6万	0.0万	0.0万	72.5万	212.4万	0.0万	0.0万	0.0万	212.4万	10.6万	0.0万	0.0万	201.8万	14.39%	285.0万	274.3万	1,177.4万
第 7 年	119.4万	0.0万	79.8万	39.6万	39.6万	0.0万	0.0万	72.5万	225.8万	0.0万	0.0万	0.0万	225.8万	11.3万	0.0万	0.0万	214.5万	15.29%	298.3万	287.0万	1,464.4万
第 8 年	119.4万	0.0万	79.8万	39.6万	39.6万	0.0万	0.0万	72.5万	225.8万	0.0万	0.0万	0.0万	225.8万	11.3万	0.0万	0.0万	214.5万	15.29%	298.3万	287.0万	1,751.4万
第 9 年	119.4万	0.0万	79.8万	39.6万	39.6万	0.0万	0.0万	72.5万	223.6万	0.0万	0.0万	0.0万	223.6万	11.2万	0.0万	0.0万	212.4万	15.14%	296.1万	284.9万	2,036.3万
第 10 年	100.0万	0.0万	67.0万	33.1万	33.1万	0.0万	0.0万	72.5万	150.1万	0.0万	0.0万	0.0万	150.1万	7.5万	0.0万	0.0万	142.6万	12.14%	222.6万	215.1万	2,251.5万

11 · CALCULATION VALIDATION

计算验证明细

验证模式完整展示第 1 年装修分摊、增值税、税前利润、所得税、税后利润和现金流的公式、代入值与计算结果，便于财务复核。

第1年进项增值税

装修进项税只在第1年下半年计入。

业主款项进项税: 82.9万 ÷（1＋9.0%）× 9.0%6.8万
物业成本进项税: 228.4万 ÷（1＋6.0%）× 6.0%12.9万
招商费用进项税: 240.2万 ÷（1＋1%）× 1%（固定；四种模式均适用）2.4万
装修投入进项税（下半年）: 780.0万 × 7%54.6万
装修分摊基数: 装修总投入 780.0万－装修进项税 54.6万725.4万
年度装修分摊: 装修分摊基数 725.4万 ÷ 合作年限 10 年72.5万
上半年进项税: 业主款项＋物业成本＋招商费用9.1万
下半年进项税: 业主款项＋物业成本＋招商费用＋装修投入67.6万
第1年进项税合计: 上半年 9.1万＋下半年 67.6万76.8万

第1年利润、税与现金流

利润口径不含装修进项税；现金流口径在首年包含装修进项税。

A公司收入: 第1年总收入－业主分成867.6万
减：成本合计: 招商＋运营＋人员＋物业＋其他＋利息＋CAPEX571.9万
减：装修分摊: 装修分摊基数 725.4万 ÷ 合作年限 10 年72.5万
减：团队奖励: 仅第1年下半年0.0万
扣增值税前利润: A公司收入－成本－装修分摊－团队奖励223.2万
利润口径进项增值税: 业主 6.8万＋物业 12.9万＋招商 2.4万（不含装修进项税 54.6万）22.2万
利润口径净增值税: 销项税 74.6万－利润口径进项税 22.2万（不含装修进项税）52.4万
现金流口径净增值税: 销项税 74.6万－进项税合计 76.8万（含装修进项税 54.6万）-2.2万
第1年税前利润: 扣增值税前利润 223.2万－利润口径净增值税 52.4万170.7万
弥补前税法所得: 本模型以年度税前利润近似弥补前税法所得170.7万
期初可弥补亏损: 本次测算以前年度形成且仍在 5 年期限内的亏损余额0.0万
到期失效亏损: 超过 5 年结转期、当年不能继续弥补的亏损0.0万
本年实际弥补亏损: 按先到期亏损先弥补顺序抵减当年正所得0.0万
应纳税所得额: max（弥补前税法所得 170.7万－本年实际弥补亏损 0.0万，0）170.7万
第1年所得税: 应纳税所得额 170.7万 × 所得税率 5.0%8.5万
本年新增可弥补亏损: max（－弥补前税法所得 170.7万，0）0.0万
期末可结转亏损: 期初 0.0万－到期失效 0.0万－本年弥补 0.0万＋本年新增 0.0万0.0万
第1年税后利润: 税前利润 170.7万－所得税 8.5万162.2万
所得税前项目现金流: A公司收入 867.6万－总成本 571.9万＋押金净现金流 0.0万－团队奖励 0.0万－偿还本金 0.0万－现金流口径净增值税 -2.2万297.9万
税后项目现金流: 所得税前项目现金流 297.9万－企业所得税 8.5万289.3万

第1年分成基数

扣物业费及招商费后分成，按上下半年分别计算后合计。

第1年基础招商佣金: 6750.00㎡ × 6.50元/㎡/天 × 365÷12 × 1.80个月240.2万
前两年不分成月数: 第1年 3个月＋第2年 2个月5个月
可扣招商费月数: max（0，min（24，24－5））19个月
第1年可扣招商费: 240.2万 × 19÷24；渠道费不参与扣除190.2万
上半年总收入: 租金收入＋物业收入＋他项收入237.6万
上半年可扣费用: 物业成本/2 114.2万＋可扣招商费/2 95.1万209.3万
上半年分成基数: 237.6万－209.3万28.4万
下半年总收入: 租金收入＋物业收入＋他项收入712.9万
减：免租期不分成租金: 6750.00㎡ × 6.50元/㎡/天 × 365÷12 × 3个月400.4万
下半年可扣费用: 物业成本/2 114.2万＋可扣招商费/2 95.1万209.3万
下半年分成基数: 712.9万－400.4万－209.3万103.3万
第1年分成基数: 上半年 28.4万＋下半年 103.3万131.7万